“私家花園”內能否搭建玻璃房

“私家花園”內能否搭建玻璃房

【案例簡(jiǎn)介】

    蔡甸區某住宅小區一樓房屋每戶(hù)都有一個(gè)20平米左右的小花園。業(yè)主購房時(shí)，合同上約定小花園由開(kāi)發(fā)商贈送，有些業(yè)主便在花園內搭花架，建玻璃花房，遭到樓上業(yè)主反對。樓上業(yè)主認為，開(kāi)發(fā)商贈送的小花園，系小區業(yè)主共有用地，沒(méi)有單獨產(chǎn)權，不能隨意搭建建筑物、構筑物。否則一來(lái)影響小區環(huán)境，二來(lái)樓上丟棄的雜物紙屑落入花房屋頂，如不及時(shí)清理，成為垃圾堆，易滋生蚊蟲(chóng)、招引蒼蠅，且異味難聞，嚴重影響樓上尤其是二樓業(yè)主的環(huán)境衛生，于是樓上業(yè)主紛紛向物業(yè)公司投訴，物業(yè)公司在未能說(shuō)服業(yè)主自行拆除的情況下，向業(yè)主下達了書(shū)面《整改通知書(shū)》，要求一周內拆除花園內的玻璃花房，否則實(shí)行強拆，搭建玻璃花房的業(yè)主堅持認為，既然花園系開(kāi)發(fā)商贈送，就應該是業(yè)主私家花園，業(yè)主在自己的私有空間增設玻璃花房，外人無(wú)權干涉。物業(yè)公司見(jiàn)業(yè)主拒絕整改，于是請來(lái)區城管部門(mén)，業(yè)主見(jiàn)狀被迫自己動(dòng)手拆除了玻璃花房。

【案例分析】

    此案涉及物業(yè)共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和維護的問(wèn)題。

    首先，明確一樓花園是屬于一樓業(yè)主私有還是全體業(yè)主共有。根據《中華人民共和國物權法》的相關(guān)規定，除了業(yè)主依據產(chǎn)權憑證獨占的專(zhuān)有部分之外，建筑物的其他部分及設施、設備等均屬全體業(yè)主共有。如果開(kāi)發(fā)商贈送的花園，土地使用權已獨立分割，可以辦理土地使用權證，那么該業(yè)主就可以單獨享有，否則，就屬于建筑物的共有部分，由全體業(yè)主共同擁有。從本案的情況來(lái)看，該住宅樓的小花園并沒(méi)有進(jìn)行土地分割，也不可能辦理單獨的土地使用權證，因此是該住宅樓的共有部分，當屬全體業(yè)主共有，并非一樓業(yè)主的私有財產(chǎn)，一樓業(yè)主無(wú)權隨便改建。

    其次，明確開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有權力贈送建筑物的共有部分。目前，有些開(kāi)發(fā)商以“買(mǎi)一樓贈私家花園”作為賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)一樓的銷(xiāo)售?！吨腥A人民共和國物業(yè)管理條例》第二十七條規定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分?！睕](méi)有經(jīng)過(guò)土地分割，不能辦理獨立的產(chǎn)權證的花園，屬于全體業(yè)主共有，而非“私家花園”，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有所有權和處置權，如果在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中出現了類(lèi)似的贈送或銷(xiāo)售建筑物共有部分的條款，業(yè)主可以提起侵權訴訟。

    再次，建筑物共有部分如何管理和維護?！段錆h市物業(yè)管理條例》第三十二條規定：“業(yè)主大會(huì )決定改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意?！睒I(yè)主、業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決同意不得進(jìn)行建筑物及其附屬設施的改建和重建。依據該條款，本案中一樓小花園的改建需要該住宅樓全體業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行表決，并且經(jīng)過(guò)三分之二以上的業(yè)主同意才能實(shí)施改建。